Hangus Deposit Jika Batal Beli : Ulasan Hukum
Oleh
Zaharuddin Abd Rahman
SOALAN
Salam Ustaz.
Saya mempunyai sebuah rumah untuk dijual. Seorang pembeli bersetuju untuk membeli rumah tersebut dan dalam perjanjian kami, saya bersetuju untuk memberi tempoh 4 bulan kepada pembeli untuk menyelesaikan urusan pinjamannya dan sekiranya gagal, deposit akan hangus, iaitu jika dia menarik diri atau dia akan dikenakan penalti dengan membayar jumlah ansuran bulanan kepada pihak bank sekiranya masih ingin meneruskan pembelian.
Adakan jumlah ansuran bulanan itu dikirakan sebagai riba memandangkan kerugian yang saya tanggung kerana memberi tempoh lanjutan kepada pembeli tersebut.
Terima kasih
JAWAPAN
Sebelum menjawab secara langsung soalan yang dikemukakan, adalah lebih baik terdahulu pembaca memahami saya dua konsep deposit di dalam Fiqh Islam. Kedua-dua konsep ini banyak berlaku di dalam masyarakat kita, tanpa menyedari bagaimana pendirian Islam berkenaannya.
Kedua-dua bentuk deposit ini boleh berlaku dengan sama ada antara penjual dan bakal pembeli, atau pemilik aset dengan bakal penyewa atau juga di antara bakal partner di dalam sesebuah syarikat. Juga di antara sebuah syarikat dengan seseorang penulis, artis nasyid, ahli sukan dan sebagainya.
Berikut adalah dua konsepnya di dalam Fiqh Islam :-
1) Sebelum kontrak dimetarai : ia adalah ‘Hamish Jiddiyah'
Hamisyh Jiddiyah adalah sejumlah wang yang dibayar kepada sama ada penjual aset bagi menunjukkan kesungguhan untuk membeli aset tersebut samada melalui bank atau terus darinya sendiri. Ia digelar sebagai ‘security deposit' dan bersifat seperti booking fee atau commitment fee.
Ia juga dilakukan sebelum memeterai sebarang kontrak jual beli, dalam kata lainnya, ia adalah di luar aqad utama jual beli. Namun jika selepas itu kontrak berjaya dimetari, jumlah bayaran dari Hamish Jiddiyah ini akan dikira sebagai sebahagian daripada harga keseluruhan aset.
Jika pihak pelanggan membatalkan hasrat pembelian, para Ulama Shariah di bawah AAOIFI [1] menyebut bahawa penjual hanya berhak untuk mengambil dari jumlah Hamish Jiddiyah yang dibayar bertepatan dengan kerugian sebenar yang ditanggung. Manakala jumlah yang berbaki mesti diserahkan semula kepada pelanggan.
Kerugian sebenar itu, contohnya seperti penjual telah menyediakan kontrak jual beli melalui khidmat firma guaman yang melibatkan kos, pelanggan telah menggunakan khidmat professional valuer yang melibatkan kos dan lain-lain. Maka di ketika pelanggan membatalkan hasratnya, penjual berhak mengambil semua jumlah kos yang telah dikeluarkan dari jumlah Hamish Jiddiyah.
Dalam urusan perbankan Islam, ia diamalkan dalam product ‘Murabahah Tiga Pihak‘ dan juga beberapa produk lain separti Ijarah Muntahiyah Bit Tamleek dan Musharakah Mutanaqisah. Dimana pelanggan akan memberikan sejumlah wang kepada bank bagi menunjukkan kesungguhan pelanggan dalam meneruskan proses pembiayaan dengan bank. Ia perlu kerana jika pihak pelanggan membatalkan proses sedangkan pihak bank telah membeli asset yang dikehendaki, pihak bank akan mengalami risiko besar.
2. Selepas Kontrak dimeterai : Ia dinamakan ‘Urboun atau ‘Arboun
Berbeza dengan yang sebelumnya, ‘Urboun adalah sebahagian harga yang diberikan oleh pelanggan selepas kontrak dimeterai. Ia juga adalah sebahagian daripada harga keseluruhan aset yang ingin dibeli.
Dalam istilah biasa, ia boleh disebut sebagai deposit atau down payment.
Cuma sekiranya pelanggan membatalkan hasrat untuk membeli dan sekaligus membatalkan kontrak. Para ulama menyebut bahawa SEMUA jumlah deposit yang dibayar AKAN HANGUS. Sama ada ia dari kerugian sebenar penjual atau tidak. Namun adalah digalakkan jika penjual mampu memulangkan sebahagian wang tersebut atas ihsannya.
Imam Malik tidak mengharuskan ‘Urboun, beliau menggambarkan ‘Urboun seperti berikut :-
Apabila seorang pelanggan berkata kepada penjual :
"Aku akan beri kamu satu dinar dan satu dirham, dan sekiranya aku meneruskan kontrak ini, pembayaran awalku akan jadi sebahagian dari harga, jika aku membatalkannya, semua jumlah yang kuberi akan jadi milikmu"[2]
Dari sudut dalil, hanya terdapat dua dalil dari bab ‘Arboun, iaitu yang menolak ‘Urboun dan mengharuskannya, namun kedua-dua hadis terbabit adalah lemah.
Konsep ‘Urboun hanya dibenarkan di dalam mazhab Hanbali berdasarkan ijma' para sahabat. Umar al-Khattab dikatakan pernah digunapakai oleh Khalifah Umar al-Khattab dan dipersetujui oleh semua sahabat Nabi yang hidup ketika itu. Gabenor Mekkah di zaman Khalifah Umar pernah membeli sebuah penjara dari Safwan Ibn Umayyah dengan harga empat ribu dirham, dan beliau memberi syarat bahawa jika Umar meluluskan pembelian itu, kontrak akan dimeterai namun jika Umar tidak bersetuju membelinya, Safwan akan diberi empat ratus dirham.[3]
Bagi para ulama kontemporari pula, kedua-dua konsep yang dibincangkan diatas telah disahkan HARUS oleh resolusi Kesatuan Akademi Fiqh Dunia dalam resolsui no 72 (3/8) dan juga resolusi Majlis Shariah AAOIFI, resolusi nombor 5 (7/8)
KEMBALI KEPADA SOALAN
Kembali kepada soalan penyoal, jika pembaca memahami dua konsep di atas, sudah tentu jelas bahawa soalan penyoal jatuh dalam kategori pertama iaitu Hamish Jiddiyah, tatkala itu harus mengambil jumlah deposit yang dibayar sekadar compensate kerugian sebenar sahaja.
Namun saya kurang jelas dengan ayat penyoal
"jika dia menarik diri atau dia akan dikenakan penalti dengan membayar jumlah ansuran bulanan kepada pihak bank sekiranya masih ingin meneruskan pembelian"
Mengapa pula bank ingin mengenakan penaliti ke atas pembeli jika ia ingin meneruskan pembelian? Tiada jelas juga bank siapa yang dimaskudkan, bank yang digunapakai oleh pembeli atau bank penjual?
Apa kaitannya dengan bayaran ansuran bulanan dengan bank? Apa kena mengena penallti dengan bayaran ansuran bank? Oleh itu, saya tidak dapat memberikan ulasan berkenaannya buat masa ini.
Sekian
Zaharuddin Abd Rahman
26 Sha'ban 1430 H
17 Ogos 2009
[1] Shariah Standard, AAOIFI, Bahrain, 2007, hlm. 68
[2] Al-baji, Al-Muntaqa, 4/158
[3] Ibn Qayyim, Zaadul Ma'ad
Add this page to your favorite Social Bookmarking websites
