Rumah Terbengkalai, Bank Islam Tuntut Bayaran : Wajarkah ?
Jawapan Oleh : Zaharuddin Abd Rahman
Salam Ustaz,
Saya menghadapi masalah projek rumah terbangkalai. Umah sepatut siap 2003 sampai sekarang masih begitu. Saya ambil loan guna BBA. Ikut perjanjian setelah 2 tahun saya kena ‘full montly payment'. Pada tahun 2006 saya minta kurang bayaran kerana projek masih terbangkalai.
Alhamdulillah pihak bank bersetuju tetapi hanya 2 tahun. Ini bermakna 2009 sekali lagi saya kena buat full monthly payment.
Lihat pada keadaan projek tersebut nampaknya tahun 2009 masih lagi tak siap. Pihak pemaju pun macam dah nak larikan diri.
Minta pandangan ustaz yang arif tentang kewangan Islam ni, apa hak atau patut saya lakukan.
Terima Kasih ustaz.
- Acek -
Jawapan
Wa'alaikumussalam,
Saya tidak punyai cukup masa untuk memberi jawapan berserta dalil dan rujukan kitab dan buku di ketika ini, Justeru jawapan dan respond ringkas sahaja yang mampu saya utarakan, ia adalah seperti berikut :-
Pertama : Saudara perlu membetulkan istilah yang digunakan, saudara sebut " saya ambil loan guna BBA". Ini adalah tidak benar, aqad yang saudara tandatangani dengan pihak bank Islam bukanlah 'loan' atau pinjaman tetapi jual dengan harga tunai dan beli semula dengan bayaran ansuran selama beberapa tahun. Justeru ia tidak sepatutnya disebut ‘loan' tetapi disebut Pembiayaan menggunakan BBA.
Kedua : Terdapat isu atau perbezaan ijtihad Shariah pada penggunaan aqad BBA bagi membiayai rumah atau apa jua asset yang sedang dalam pembinaan ‘under construction asset'.
Ini adalah kerana antara syarat jual beli barang yang dijual atau dibeli (‘subject matter' atau ‘Ma'qud ‘alayhi'), ia mestilah : -
a) Benda yang diklasifikasikan bentuk, jumlah, luas dan lain-lain berkaitan secara tepat,
b) Wujud di ketika pemeteraian aqad atau sekurang-kurangnya dibuktikan mampu serah dalam tempoh yang tertentu dekat sahaja. Namun dengan syarat pembayaran dilakukan terlebih dahulu bagi mengelakkan larangan Nabi s.a.w dari berlakunya jualan hutang dengan hutang. Kecuali jika digunakan aqad Istisna ( manufacturing contract), namun masalahnya bank islam ini tidak menggunakan aqad Istisna' tetapi mereka menggunakan aqad jual beli biasa atas konsep BBA.
c) Dimiliki oleh penjual serta beberapa syarat lain.
Ringkasan Hujjah Ilmuan Syariah Yang Membenarkan
Dalam kes BBA dan rumah dalam pembinaan, jual beli asset yang belum siap ini boleh mengundang ‘gharar' yang besar. Pada hemat saya, ia sepatutnya tidak dibenarkan oleh Shariah.
Namun demikian, para ilmuan Islam di Malaysia membenarkan atas hujjah bahawa jualan yang dibuat tadi adalah bukan jualan dan belian "rumah yang sedang dalam pembinaan yang terdedah kepada gharar" tetapi adalah "jual dan beli kontrak atau hak ke atas rumah yang didalam pembinaan". Oleh kerana hak (rights) diiktiraf sebagai harta dalam Islam menurut majoriti ulama sedunia, justeru pihak pelanggan boleh menjual hak ini kepada bank.
Saya faham hujah mereka namun, saya bersama majoriti ulama yang berpandangan bahawa hak sememangnya boleh dijual beli, tetapi ia tertakluk kepada apa yang diwakili oleh hak itu.
Jika hak tersebut mewakili hak ke atas suatu bentuk barangan emas, cara transaksi jualan hak tadi mestilah mengikut displin Islam dalam jual beli emas juga.
Jika ia adalah sebuah ‘hak cipta ke atas sebuah buku', untuk mengesahkan jua dan beli terhadap hak ini, kandungan buku mesti diteliti terlebih dahulu. Jika buku itu mempromosikan yang haram. Jualan ‘hak cipta buku' itu juga menjadi haram.
Maka dalam isu ini, hak yang dijual beli adalah hak ke atas sebuah rumah yang belum siap. Justeru, ia hanya sesuai dan diterima jika digunakan aqad istisna' sahaja. Menggunakan aqad a-bai' atau (jualan) dalam keadaan ia adalah hak kea atas sesuatu aset yang belum siap adalah sama seperti menjual satu aset yang belum ada. Ia dilarang oleh Shariah akibat gharar yang besar.
Kesimpulan, tanpa menggunakan aqad Istisna serta menepati syarat dan rukunnya, penggunaan BBA dalam hal ini boleh dipersoalkan dari sudut Shariah dan jualan hak adalah tertakluk kepada apa yang diwakilinya.
Jika berpegang kepada pandangan membenarkan
Adapun jika anda masih ingin berpegang dengan pendapat beberapa ilmuan Syariah di Malaysia yang membenarkan, ia terpulang kepada anda dan harus bagi orang awam. Namun anda perlu memhaami kesan dan kaibat jika rumah tersebut terbengkalai.
Mari kita melihat apa yang berlaku jika rumah itu terbengkalai dan siapa yang patut dipertanggung jawabkan dari kacamata Islam.
Jika kita melihat dalam proses pembiayaan BBA bagi rumah dalam proses pembinaan di Malaysia. Secara umumnya, aturan aqad atau kontraknya adalah seperti berikut :-
1) Encik Karim membayar 10 % kepada pemaju serta menandatangani perjanjian beli rumah yang dalam pembinaan (sebagai contoh harga rumah RM 100,000, ini bermakna pelanggan telah membayar RM 10,000). Ini tiada kena mengena dengan Bank Islam kerana ia dilakukan sebelum bertemu dengan bank Islam. Pihak pemaju mewarwarkan bahawa rumah akan siap dalam tempoh 2 tahun.
2) Kemudian Encik Karim akan memohon pembiayaan dari mana-mana Bank Islam. Setelah dipersetujui oleh bank.
3) Pihak bank akan membeli rumah tersebut dari Encik Karim. Justeru, satu perjanjian jual beli akan dimeterai. Harga jualan ini biasanya adalah harga pembiayaan yang diperlukan iaitu RM 90,000. Dengan termeterainya aqad ini, bermakna En Karim telah menjual hak milik ke atas rumah dalam pembinaan itu kepada bank Islam. Hasilnya, en Karim sepatutnya bertanggung jawab memastikan rumah itu akan siap dalam tempoh 2 tahun.
4) Setelah pihak bank sah memiliki hak ke atas rumah yang didalam pembinaan tersebut, pihak bank akan menjualkannya smeula kepada En karim dengan harga dicampur keuntungan, sebagai contoh RM 150,000 kerana En Karim ingin membayar secara ansuran selama 25 tahun.
5) Tiba-tiba, dalam tempoh 2 tahun yang dijanjikan siap, rumah terbengkalai akibat pemaju bermasalah. Pihak bank memberi tempoh lanjut selama 6 bulan selepas 2 tahun itu, En Karim mesti membyara harga kepada bank. Mengapa bank menuntut? Jawabnya, kerana nombor empat di atas. Iaitu bank dah jual hak milik tu pada En kari, so En Karim kena bayar lah.
Apa sebenarnya isu Shariah yang akan timbul dalam hal ini. Terdapat dua pesalah dalam hal ini. Ia seperti berikut :-
1- Pesalah pertama : Pemaju :
Ini kerana pemaju gagal menunaikan janji kepada En Karim, rumah sepatutnya siap dalam tempoh 2 tahun tapi gagal. Ini menyebabkan hak milik ke atas rumah yang dalam pembinaan itu tidak mempunyai nilai lagi, apakah nilai bagi hak ke atas rumah terbengkalai? Jawabnya, sudah tentu amat rendah. Pdahala tadi ia dijual dengan harga RM 100,000 kepada En Karim atas dasar ia akan siap dalam tempoh 2 tahun. Pemajulah yang gagal.
Dari sudut Shariah, pemaju adalah pesalah pertama dan sepatutnya memulangkan semula wang deposit 10 % En Karim dan apa juga wang tunai yang telah dibayar oleh bank Islam kepadanya bagi pihak En Karim. Malangnya, sudah tentulah Pemaju tidak akan ingin bertanggung jawab lagi.
2- Pesalah Kedua : En Karim
En Karim boleh dianggap sebagai pesalah kedua kerana dia juga menjual satu hak milik ke atas rumah dalam pembinaan yang mana nilainya datang dari nilai sebuah rumah siap, Ia dijanjikan siap dalam tempoh 2 tahun tapi En Karim gagal juga.
Tidak perlulah En Karim sibuk memberitahu kepada bank bahawa Pemaju yang silap, ia bukan urusan Bank sebagai pembeli. Pihak bank tiada kaitan dengan pemaju, kerana pihak bank Islam HANYA MEMBELI HAK tadi dari En Karim, nilai RM 90,000 itu juga datang dari nilai siap rumah. Justeru ia juga merupakan tanggung jawab En Karim.
En Karim punyai 2 pilihan di dalam Islam,
a) Membatalkan jualannya kepada bank Islam serta MEMULANGKAN SEMUA RM 90,000 kepada Bank Islam(Jika bank telah bayar semua harga). Kemudian En Karim bolehlah menuntut dari Pemaju. Ia bukan urusan Bank Islam.
b) Memohon maaf kepada Bank Islam serta meminta tangguh untuk menyerahkan rumah yang siap sebagai yang sepatutnya. Ia tertakluk kepada persetujuan Bank Islam.
c) Menanggung masalah sendiri dengan Pemaju serta menunaikan tanggungjawabnya sebagai pembeli ( lihat nombor 4, En Karim dah beli semula hak tu dari Bank Islam) iaitu terus membuat bayaran ansuran selama 25 tahun, walaupun rumah gagal siap.
Kedudukan Bank Islam ?
Asalnya, tidak salah bagi Bank Islam untuk menuntut bayaran walaupun rumah terbengkalai kerana ia bukan masalah Bank Islam selaku penjual ketiga. En karimlah penjual kedua dan pemaju penjual pertama.
Oleh kerana Bank Islam penjual ketiga, ia berhak menerima bayaran dari En Karim walau apapun yang berlaku kepada rumah itu. Kerana Bank sudah jual hak itu kepada En Karim.
Namun, bank Islam mestilah BERUSAHA MENUNAIKAN JANJINYA JUGA, IA ADALAH KERAN BANK ISLAM JUGA MENJUAL HAK MILIK RUMAH BELUM SIAP KEPADA EN KARIM. Justeru bagi membolehkan ia terima byaraan berterusan, ia sepatutnay bertanggungjawab memastikan rumah itu siap.
Hasilnya, Bank Islam juga boleh dianggap bersalah kerana sepatutnya bank Islam juga sepatutnya menjual hak milik rumah siap kepada pelanggan, bukan yang terbengkalai. Tidak tepat dari sudut Shariah bagi pihak Bank Islam untuk membuat alasan, En Karim yang silap kerana tidak menjual hak rumah yang betul.
Menurut hukum Shariah, setiap pembelian dan penjualan adalah terpisah dan tidak terikat antara satu sama lain. Tidak dibenarkan mengikat dua aqad jual beli ini. Seolah-olah bank ingin berkata,
"aku jual hak milik atas rumah yang akan siap dalam tempoh 2 tahun ini kepada kamu dengan syarat hak milik yang En karim jual pada saya telah disiapkan"
Ia akan membawa kepada gabungan aqad beli dengan aqad jual yang boleh membawa masalah Shariah.
Kesimpulan
Hasilnya, ketiga-tiga pihak mempunyai tanggung jawab dan kesalahan masing-masing. Bagi mendapat situasi terbaik, pihak bank dan En Karim sama-sama menyerbu pihak Pemaju.
Bank Islam tidak sewajarnya membiarkan En Karim keseorangan dan menunut bayaran, kerana masing-masing bertanggungjawab kerana menjual hak yang gagal ditepati siap pada tempohnya.
Dalam kes saudara, saya kira Bank Islam itu sudah dikira agak baik kerana masih memberi tempoh 2 tahun. Saudara perlu segera menghadapi pemaju.
Sekian,
Zaharuddin Abd Rahman
Pensyarah Syariah, Kewangan & Perbankan Islam
Kuliyyah Ekonomi & Sains Pengurusan,
Universiti Islam Antarabangsa Malaysia
5 Disember 2007
Add this page to your favorite Social Bookmarking websites
