Bank Islam Lelong Aset, Tuntut
Baki Lagi : Siapa Zalim ?
Salam,
Ustaz, mengenai lelong, jika bank lslam merampas dan melelong rumah atau harta lain maka wang lebihan akan dipulangkan kepada si penggadai setelah ditolak semua baki.
Bagaimana jika kes berkurangan pula harga lelongan itu? Adakah kes boleh dikatakan bank lslam ada unsur menindas jika memaksa si penggadai yang kesempitan terpaksa pula menjelaskan baki tanpa keredaannya? SILA JAWAB SEGERA USTAZ!
-Sheikh- (Soalan melalui ruangan komen)
JAWAPAN UZAR :
Nasihat awal saya, semua pembaca mestilah membaca jawapan saya ini dengan cermat dan jangan melompat bacaan agar dapat memahami isu dengan baik.
Jawapan saya seperti berikut ;-
Pertama : Terus terang saya katakan, inilah akibat tidak membaca kontrak yang ditandatanagani dengan faham, terlalu mudah tersilap faham dan akhirnya menuding jari kesalahan kepada pihak lain.
Ia memang satu kebiasaan bagi ramai orang. Menafikan kesilapan diri dan mendakwa kesilapan sentiasa berada di sisi orang lain. Sikap sebegini perlu disemak kembali di kalangan umat Islam, jika tidak permusuhan dan pertengkaran akan semakin menjadi virus di kalangan masyarakat.
Kedua : Soalan tidak memfokuskan kepada satu jenis pembiayaan, justeru sukar untuk saya memberikan jawapan tepat dan ringkas bagi menjawab kerana tidak tahu pembiayaan apa yang dibuat dan apa aqad yang ditandatanagni.
Penyoal hanya memukul rata dengan kata-kata ‘jika bank islam merampas dan melelong rumah atau harta lain", sedangkan pembiayaan rumah oleh bank-bank islam mungkin sahaja menggunakan aqad Ijarah, Musharakah atau Bai Bithaman Ajil.
Selain itu, istilah ‘merampas' yang digunakan juga menunjukkan kelemahan besar oleh pelanggan. Bank Islam tidak merampas, mereka cuma mengambil hak mereka. Ini kerana asset tersebut telah dicagarkan oleh anda sendiri, beerti, anda telah melakukan aqad dengan bank Islam yang menyatakan
"saya cagarkan asset ini kepada bank jika saya gagal membayar hutang saya kepada bank dalam tempoh yang ditetapkan"
Sudah tentu ayat yang terdapat di dalam kontrak tidak sebagaimana yang saya jelaskan di atas kerana kontrak dibuat di dalam bahasa Inggeris dan ia bukannya dalam 2 baris perkataan seperti di atas.
Justeru, MEMBACA DAN FAHAMILAH AQAD ANDA.!!
Setiap aqad memberikan kesan berbeza dari sudut Islam. Justeru soalan ini tidak jelas disebebkan yang bertanya sendiri tidak pernah sedar apakah jenis aqad yang dimeterai. Berikut saya terangkan sedikit kesannya :-
1- Bai' Bi Thaman Ajil ( BBA)
Jika pihak bank menggunakan aqad Bai' Bi Thaman Ajil (BBA) iaitu pembelian rumah atau apa-apa aset lain dengan harga tangguh dan beransur.
Apa yang berlaku dari sudut aqad untuk produk ini secara ringkas adalah :-
- 1) Purchase Agreement atau Aqad Belian : Dengan aqad ini, pihak bank Islam membeli aset atau rumah daripada anda dengan harga RM 90,000 (contoh), Pihak bank akan membyaar secara tunai, biasanya bayaran ini akan terus disampaikan kepada pemaju atau penjual pertama.
- 2) Sale Agreement atau Aqad Jualan : Dengan aqad ini, Bank Islam akan menjual aset atau rumah tadi pula kepada anda dengan membenarkan bayaran ansuran dengan harga RM 180,000 dalam tempoh 20 tahun.
- 3) Limited Declaration of Trust & Charge : Secara ringkas aqad ini dianggap sebagai cagaran yang dilakukan oleh anda kepada pihak bank .
Atau dalam bahasa mudahnya, cagaran sekiranya anda gagal menyempurnakan hutang anda tadi (sebab anda dah beli rumah ini dari bank dengan bayaran tangguh), maka pihak bank Islam telah diberi kuasa oleh ANDA SENDIRI, untuk mengambil rumah atau aset ini untuk ‘cover' hutang anda yang tertangguh dan terbengkalai.
Sebagai contoh mudah lafaznya sekali lagi adalah "saya cagarkan asset ini kepada bank jika saya gagal membayar hutang saya kepada bank dalam tempoh yang ditetapkan"
Hasilnya jika anda gagal, pihak bank akan menjual atau melelong kepada pihak ketiga, jika harga kurang dari jumlah hutang keseluruhan anda iaitu RM 180,000. Katalah lelong itu hanya dapat RM 130,000.
Dari sudut Islam ia sangat jelas, cagaran hanyalah untuk menutup hutang anda tadi, dalam kes cagaran itu tidak cukup nilainya, sudah tentulah pihak bank Islam berhak dari sudut Syariah dan undang-undang Malaysia untuk meunut baki RM 50,000 dari anda.
Tiada zalim, tiada tindas..tiada rampas, semuanya telah dimeterai oleh anda dan dipersetujui. Jika anda tidak redha, jangan tandatangan. Itu sahaja.
Terdapat banyak sebab mengapa dokumen ini perlu ditandatangani, namun saya belum cukup masa untuk menulisnya, penerangan secara lisan lebih mudah dari menuliskannya.
2- Ijarah Thumma Al-Bai atau Ijarah Muntahiyah Bi Tamleek
Jika produk pembiayaan bank Islam itu menggunakan aqad ijarah thumma al-Bai ( sewaan yang diakhiri dengan jualan) atau diakhiri dengan pemilikan. Ini bermakna pihak bank adalah pemilik rumah atau aset itu (walaupun di dalam geran tertulis nama pelanggan, ini kerana pihak bank diiktiraf di dalam Islam sebagai pemilik manfaat rumah akibat kontrak penyerahan hak yang telah pelanggan tandatangani, iaitu ‘Limited Declaration of Trust' dan juga ‘Charge' )
Justeru pastikan kefahaman anda selaku pelanggan dengan semua aqad yang ingin ditandatangani.
Secara mudahnya, antara dokumen utama dan kontrak-kontrak yang anda akan disediakan oleh bank bagi produk pembiayaan Ijarah Thumma Al-Bai atau Ijarah Muntahiyah Bi Tamleek ini adalah :-
1) Letter of Offer atau surat tawaran ; Dokumen ini dinggap sebagai bukan aqad di dalam Islam, ia hanyalah tawaran pihak bank untuk menjalani transaski Ijarah Thumma Al-Bai atau Ijarah Muntahiyah Bi Tamleek bagi membolehkan pelanggan mendapatkan asset yang dikehendaki.
2) Purchase Agreement atau ‘Aqad Belian aset : Aqad ini adalah bukti pihak bank membeli aset atau rumah yang sedang dalam pemilikan anda, harga yang termaktub di dalam aqad ini biasanya adalah harga permohonan pembiayaan. Sebagai contoh RM 90,000.
3) Limited Declaration of Trust & Charge : Aqad ini memberikan kuasa dan hak milik manfaat aset yang dipegang oleh anda sebelum ini kepada pihak bank kesan dari pembelian aset oleh bank. Dengan termeterainya dokumen ini, pihak bank dianggap sebagai pemilik rumah dan mempunyai hak menjual rumah itu kepada anda atau menyewakannya.
Biasanya bagi mengutakan lagi hak milik bank ke atas aset, anda juga akan menandatangni dokuemn ‘charge' atau cagaran hak rumah kepada bank. Ini adalah relevan dari sudut undang-undang Negara tetapi tidak begitu diperlukan dari sudut Shariah, Bagaimanapun, kewujudannya tidak mengganggu kesahihan aqad utama kerana ia sebagai 'tabi' sahaja menurut Qawaid Fiqh.
4) Ijarah Agreement atau Aqad Sewaan : Setelah pihak bank punyai hak milik atas aset tadi, anda dan bank akan mengikat kontrak sewa (bank menyewakan aset itu kepada anda). Ini beerti dengan aqad ini anda menyewa rumah, kereta dll bentuk aset yang terbabit dari bank Islam tadi untuk tempoh 20, 25 atau 30 tahun (sebagai contoh jika ia rumah, andalah yang akan memilihnya).
Dalam aqad ini akan dinyatakan berapakah jumlah sewaan pada tahun pertama, kedua ketiga dan seterusnya.
5) Purchase Undertaking atau Janji untuk membeli aset : Ini adalah satu aqad janji yang akan ditandatangani oleh pelanggan kepada bank Islam, dengan termeterainya aqad ini bermakna pihak pelanggan telah berjanji akan membeli aset yang disewanya ini di akhir tempoh sewaan nanti, harga belian yang dijanjikan hanya akan ditentukan di ketika pembelian akan dibuat, justeru dalam dokumen janji ini, formula tertentu akan diletakkan sebagai harga belian kelak. Hal in itelah disemak oleh para Ulama Islam dan ia diterima oleh ulama dunia. Ia dinamakan 'unilateral promise' atau 'Al-Wa'd min Tarafin Wahid'.
Situasai Pelanggan Bermasalah atau Ingin Menamatkan Segera Sewaan
Dalam aqad Ijarah di atas tadi telah termaktub bahawa jika tiba-tiba anda gagal membayar sewaan bulanan selama beberapa bulan (ditentukan di dalam aqad, biasnya melebihi 6 bulan), pihak bank berhak untuk membatalkan sewaan ini dan pelanggan terikat dengan janjinya tadi, iaitu membeli aset ini dengan harga yang akan ditetapkan menggunakan formula yang telah disepakati. Cara ini adalah halal dan sah disisi Syara dan dipersetujui oleh Ulama dunia.
Jika pihak pelanggan berdegil tidak mahu membeli walaupun sudah berjanji sebelum ini. Barulah pihak bank akan pergi kepada proses lelong atau menjualnya kepada pihak ketiga.
Mengapa bank Islam layak melakukan kerja ini, ??
Jawapnya, kerana aset tadi adalah miliknya. Tidak timbul isu bank Islam merampas sebagaimana yang dituduh oleh penyoal tadi. Bank Islam hanya menjual atau melelong asetnya sendiri setelah anda atau pelanggan melanggar janji. Siapa yang zalim di sini?!
Pihak bank akan melelong aset ini kepada umum (setelah dibawa ke mahkamah atau sebelum, tertakluk kepada polisi bank), dan jika harga lelong lebih dari jumlah sewaan keseluruhan (contohnya anda bersetuju untuk sewa 25 tahun, tiba-tiba anda tersangkut membayar pada tahun ke 10,
maka Majlis Penasihat Syariah Dunia di bawah naungan Kesatuan Akaunting Islam Dunia (AAOIFI) telah bersetuju membenarkan pihak bank Islam menjual kepada penyewa yang telah BERJANJI AKAN BELI TADI (individu yang sama melanggar janji sewa ) dengan meletakkan harga menurut salah satu antara dua cara berikut :-
a- Pihak bank menjual aset tadi kepada pelanggan dengan harga jumlah terkumpul keseluruhan sewaan berbaki yang dijanjikan. Biasanya ia menurut formula yang telah disepakati oleh kedua belah pihak di awal kontrak ‘Purchase Undertaking' tadi. Bagi memudahkan kefahaman, harganya adalah ‘outstanding principal' atau sama dengan jumlah pinjaman pokok yang berbaki sahaja.
Tiada sebarang kezaliman di sini. Kedua-dua pihak telah bersteuju dan pihak bank Islam hanya mengambil harga yang sepadan dan tidak mengambil jumlah ‘outstanding profit' (menurut istilah bank konvensional) lagi. Hal ini disahkan harus menurut Syariah.
b- Pihak bank juga dibenarkan menjual aset itu kepada pelanggan atau pihak lain (melalui proses lelong) dengan menggunakan harga pasaran semasa.
Jika item (a) dibuat, kes selesai di sini, dan pihak pelanggan telah membeli terus dari bank dan kini pihak pelanggan mempunyai hutang akibat pembelian tadi.
Jika item (b) dibuat, serta wang hasil jualan lelong itu melebihi jumlah ‘oustanding principal ‘ yang dikehendaki oleh Bank, bakinya akan diserahkan semula kepada pihak pelanggan.
Namun jika harga pasarannya tidak sampai mencecah jumlah yang sepatutnya, pihak bank Islam mempunyai dua pendekatan di sini. Terdapat bank islam di Malaysia yang menghalalkan sahaja baki ini, dan terdapat bank Islam yang lainnya menuntut bakinya daripada pelanggan.
Apakah asas yang membolehkan bank Islam membuat tuntutan ini?. Jawabnya adalah janji beli yang dibuat oleh pelanggan tadi. Disebabkan pelanggan sudah berjanji ingin membeli dengan harga RM 60,000 sebagai contoh, tiba-tiba ia enggan menyebabkan bank terpaksa melelong kepada pihak ketiga hanya dengan harga RM 50,000. Justeru, pihak bank adalah harus dari sudut Syariah untuk menuntut baki RM 10,000 daripada pihak pelanggan kerana janjinya tadi.
Lihat, inilah perbincangan letak duduknya situasi soalan jika aqad berdasarkan aqad Ijarah Thummah Al-Bai.
Kesimpulan
Tindakan bank Islam untuk melelong dan menuntut baki daripada pelanggan adalah sah, menepati Syariah, tiada zalim dan tindas.
Pelanggan yang zalim kerana menafikan hak bank Islam walaupun telah mereka persetujui dengan kontrak dan janji. Fahamilah.
Banyak lagi aqad berbeza seperti Musharakah Mutanaqisha atau ‘Diminishing Musharakah', Tawarruq dan lain-lain, semuanya mempunyai kesan berbeza dan ia telah disemak oleh Ulama Syariah dan dipersetujui oleh pelanggan di awal kontrak.
JUSTERU, fahamila kontrak dan bacalah !
Sekian
Zaharuddin Abd Rahman
Pensyarah Syariah, Perbankan & Kewangan Islam,
Jabatan Ekonomi,
Kuliyyah Ekonomi & Sains Pengurusan,
Universiti Islam Antarabangsa Malaysia.
25 Nov 2007
Add this page to your favorite Social Bookmarking websites
