PEMAJU RUMAH BERI PINJAMAN : PANDANGAN SAYA
Oleh :
Dr. Zaharuddin Abd Rahman
www.zaharuddin.net
Cadangan memberikan lesen pinjaman rumah kepada pembeli, pada pandangan saya, akan BOLEH sama ada memberi kesan POSITIF jika dibuat dengan betul, namun ia juga BOLEH membawa kesan negatif jika salah caranya juga. Secara ringkas tahap ulasan orang awam, saya kongsikan beberapa point berikut:-
Boleh Jadi Positif Jika
1. Ia TIDAK mensasarkan kepada pembeli yang GAGAL atau SUKAR mendapat pinjaman bank, tetapi sasaran utamanya adalah mereka yang berpendapatan TINGGI dan SEDERHANA TINGGI. Yang mana mereka malas berurusan dengan pihak bank disebabkan pelbagai sebab.
2. Hasil sasaran itu juga, kemudahan ini MESTILAH menawarkan pakej yang mempunyai ciri istimewa tambah nilai (value added package) berbanding pinjaman biasa oleh bank. Sebagai contoh adalah Agility Financing yang ditawarkan oleh syarikat Mercedes, ia hanya mensasarkan kepada golongan mampu miliki mercedez (biasanya pendapatan tinggi) dan punyai beberapa ciri unik berbanding pinjaman bank. Ciri unik tersebut adalah bersifat ‘win-win’ bagi kedua-dua pihak pembeli dan penjual.
3. Jika ia masih ingin mensasarkan rakyat yang GAGAL MENDAPAT pinjaman Bank atau sukar mendapatnya, maka kadar yang diberikan mestilah SAMA atau LEBIH RENDAH berbanding kadar biasa yang dikenakan oleh bank, bukannya lebih tinggi. Itu barulah benar-benar dinamakan membantu menyelesaikan masalah rakyat. Pun begitu, secara praktikalnya adalah sukar kerana pemaju akan hadapi masalah cash flow disebabkan perlu mendahulukan wang tunai mereka untuk pembinaan dan hanya boleh perolehi hasil jualan dan untung secara ansuran melalui bayaran bulanan pelanggan. Tambahan pula kebiasaan syarikat pemaju sendiri meminjam wang dari bank dengan satu kadar faedah tertentu, maka sukar pastinya untuk menganugerahkan pembeli dengan kadar faedah lebih rendah atau sama dengan kadar interest yang diperolehinya dari bank.
4. Justeru, projek ini boleh menjadi positif sekiranya ada kerjasama pihak bank tertentu yang berpakat (atas nasihat kerajaan) lalu sanggup memberikan pembiayaan kepada syarikat pemaju dengan kadar istimewa yang lebih rendah dari biasa bagi tujuan pemberian kepada pihak pembeli. Hanya dengan cara itu, pemaju mampu berikan kadar lebih rendah dari biasa. Ia juga lebih ada sedikit kebaikan kepada pihak bank, kerana sebahagian risiko ‘tidak mampu bayar’ oleh pelanggan akan ditanggung oleh pihak pemaju dan bukan lagi terus ke atas bank.
5. Ia MESTI dilaksanakan secara PATUH Syariah iaitu sama ada melalui kontrak Musharakah Mutanaqisah (menjadi rakan pemilik dan dibeli pemilikan pemaju secara beransur) atau Ijarah Muntahiyah Bi Tamlik (Sewa dahulu dan beli di hujung tempoh).
6. Berinteraksi dengan pembeli dengan cara LEBIH SOPAN dan bertimbangrasa berbanding bank, justeru, tidak terus memfailkan saman bangkrap kepada pembeli yang tidak mampu membayar ansuran walau lebih dari 2-3 bulan. Namun ia sukar digambarkan khususnya syarikat akan menanggung risiko tambahan lagi.
Boleh Jadi Negatif Jika
1. Jika ia mensasarkan golongan tidak dapat pinjaman bank dan akan dikenakan kadar faedah yang tinggi dari bank, walaupun ia logik pada teori biasa kewangan iaitu ‘lebih risiko ditanggung maka lebih tinggi kadar faedah yang akan diambil’. Namun penawaran ini akan hanya akan memburukkan lagi keadaan kewangan pengguna yang akan terhutang dengan lebih teruk dan pastinya bayaran bulanan lebih besar dan mengikis pendapatan bolehguna bulanan mereka secara lebih serius.
2. Membuka lebih besar ruang untuk mengheret syarikat besar dalam masalah kewangan. Ini disebabkan syarikat public listed yang besar ini akan turut terkesan sekiranya pelanggan tidak mampu membayar kelak, ia akan menjadi Non Performing Loan yang merosakkan reputasi dan kewangan syarikat tersebut walaupun aktiviti peminjaman ini dilakukan oleh anak syarikat yang akan dicipta di bawahnya, namun pasti kesannya akan terpalit kepada syarkat induk, akhirnya boleh menggugat nilai sahamnya dan memberikan sentimen negatif kepada saham lain juga, seterusnya seluruh pasaran saham negara dan ekonomi negara secara amnya.
3. Tidak dilaksanakan secara patuh Syariah, maka ia adalah PASTINYA RIBA dan bertambah kali ganda lagi besar ribanya dengan bertambah besarnya kadar interest.
4. Pihak pemaju TIDAK mempunyai pengalaman dan kepakaran dalam menilai tahap kemampuan credit pelanggan sepertimana bank, ia serba sedikit bakal menambahkan lagi risiko kepada syarikat pemaju. Malah jika mampu diambil pekerja sebegitu, mereka perlukan pula sistem yang bernilai jutaan ringgit untuk siap sedia. Ini satu pelaburan yang besar dan sukar dibayangkan, syarikat ini mampu memberikan kadar lebih murah kepada pelanggan.
5. Jangan sesekali dibenarkan hutang pembeli ini disekuritikan oleh syarikat pemaju kerana bimbang ia bakal menjadi masalah kewangan berpunca dari sekuriti hutang subprime mortgages yang berlaku di USA suatu ketika dahulu.
6. Juga boleh bawa negatif lagi jika syarikat Pemaju pemberi pinjaman tidak dipantau secara halus dengan audit oleh agensi berintegriti tinggi seperti BNM.
7. Syarikat tidak berhemah dalam memungut hutang mereka daripada pelanggan, dibimbangi menggunakan teknik keras dan ugut atau lebih pantas membangkrapkan, ini pasti boleh lebih merisikokan pembeli.
Sekian
Dr. Zaharuddin Abd Rahman
Presiden MUSRHID
Add this page to your favorite Social Bookmarking websites
